WP Carey tätigt Transaktionen auf dem nicht transaktionsfähigen Markt (NYSE:WPC)

Aug 13, 2023

Maria Vonotna

Im Rahmen der standardmäßigen laufenden Due-Diligence-Prüfung für die Unternehmen, die wir besitzen, höre ich mir die Telefonkonferenzen zu den Ergebnissen an und lese die Ergänzungen durch. Nach ein paar Dutzend davon pro Quartal beginnen die Zahlen ein wenig zu schwanken, wobei die wichtigsten Erkenntnisse darin bestehen, welche Branchen und einzelnen Unternehmen besser oder schlechter abschneiden als erwartet. Gelegentlich gibt es jedoch Daten, die so unerwartet sind, dass sie aus der Flut der Gewinnmitteilungen hervorstechen.

WP Carey (NYSE:WPC) sorgte mit der folgenden Aussage in seiner Gewinnmitteilung für Aufsehen:

„Im bisherigen Jahresverlauf hat das Unternehmen Investitionen in Höhe von insgesamt 743,5 Millionen US-Dollar abgeschlossen, davon 177,8 Millionen US-Dollar im ersten Quartal 2023 und 565,7 Millionen US-Dollar nach dem Quartalsende.“

Wenn Sie den Immobilienmarkt verfolgt haben, wissen Sie, dass die Transaktionen in den letzten sechs Monaten nahezu eingefroren wurden. Bieter fordern hohe Kapitalisierungszinsen, um das höhere Zinsumfeld widerzuspiegeln, während Verkäufer immer noch versuchen, zu den 5 % Kapitalisierungszinsen von vor einem Jahr zu verkaufen.

In den meisten Sektoren beträgt die Spanne zwischen Käufern und Verkäufern 100 bis 300 Basispunkte, und niemand will nachgeben. Dadurch sind die Transaktionsvolumina stark zurückgegangen.

Wie ist WPC also auf dem richtigen Weg, dieses Jahr ein Akquisitionsvolumen von mehreren Milliarden Dollar zu erreichen?

Nun, eine Möglichkeit, dies zu tun, wäre, einfach für das zu bezahlen, was die Verkäufer verlangen, aber laut Jason Fox‘ Kommentar zu der Telefonkonferenz beträgt die Obergrenze für WPC durchschnittlich 7,2 %.

„Unsere Investitionen im bisherigen Jahresverlauf wurden mit einer gewichteten durchschnittlichen Kapitalisierungsrate von 7,2 % und einer gewichteten durchschnittlichen Mietvertragslaufzeit von 21 Jahren abgeschlossen, was unserem Kernfokus entspricht. Bei nahezu allen handelte es sich um Industrie-Sale-Leasebacks, darunter drei Industrieportfolios mit jeweils mehr als 100 Jahren.“ 50 Millionen Dollar“

Diese hohe Cap-Rate ist angesichts der Mietlaufzeit von 21 Jahren und der Industrieimmobilien besonders beeindruckend. Andere REITs, die solche Immobilien erwerben möchten, können nicht zu Cap-Raten von 7,2 % kaufen, da ähnliche Immobilien auf dem Markt zu Cap-Raten von etwa 5,5 % notiert sind. Darüber hinaus bleibt es schwierig, eine Finanzierung zu beschaffen, selbst wenn man ein Übernahmeziel finden kann.

Nun, es gibt zwei Schlüsselaspekte von WPC, die es ihm ermöglichen, immer noch wertsteigernde Transaktionen zu generieren, wenn es fast niemand sonst kann:

Anstatt auf vermarktete Deals zu achten, handelt WPC direkt mit Immobilienbetreibern ab, indem es Sale-Leaseback-Verträge abschließt. Hierbei handelt es sich um eine Immobilie, die derzeit dem Mieter und nicht einem anderen Vermieter gehört. WPC arbeitet mit dem Mieter zusammen, um einen Deal zu gestalten, der für beide Parteien akzeptabel ist. Der Mieter erhält eine sofortige Kapitalzufuhr, während WPC eine schöne Immobilie, einen langfristigen Mietvertrag und einen günstigen Cap-Satz erhält.

Ein Teil des Werts, den WPC bietet, besteht darin, dass es schnell und in bar abschließen kann, wodurch Eventualverbindlichkeiten im Zusammenhang mit der Finanzierung auf Immobilienebene entfallen. Mit einer Marktkapitalisierung von 15,5 Milliarden US-Dollar kann WPC auch größere Transaktionen als die meisten anderen Unternehmen durchführen, beispielsweise das Sale-Leaseback-Geschäft mit Apotex, einem großen kanadischen Pharmaunternehmen, im Wert von 468 Millionen US-Dollar.

Die recht hohen Kapitalisierungszinsen von 7,2 % wirken sich positiv auf WPC aus, da es sich um ein globales Unternehmen handelt, das Zugang zu deutlich günstigeren Euro-Schulden hat.

Am 24. April kündigte WPC ein befristetes Darlehen in Höhe von 500 Millionen Euro mit Akkordeon bis zu 750 Millionen Euro an. Die Kreditkosten lagen 80 Basispunkte über dem EURIBOR, WPC nutzte jedoch Swaps, um sie auf 4,34 % zu fixieren.

Das ist eine recht schöne Differenz zu den Akquisitionen mit einer Kapitalisierungsrate von 7,2 %.

Auch wenn mich die seltene Fähigkeit, in diesem Umfeld extern zu wachsen, fasziniert, macht sie WPC nicht im Alleingang zu einem Kauf. Werfen wir einen Blick auf das organische Wachstum, die Bewertung und das Risikoprofil.

WPC gibt es schon seit langem und hat im Laufe der Zeit ein diversifiziertes Portfolio von 176,1 Millionen Quadratfuß aufgebaut.

WPC

Die meisten Sale-Leaseback-Verträge hatten zunächst eine Laufzeit von etwa 20 Jahren. Da dies jedoch bereits seit längerem kontinuierlich geschieht, liegt die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit des Leasingverhältnisses bei etwa 10,9 Jahren. Die Bonitätskennzahlen der Mieter stimmen mit einem Investment Grade von 31,6 % weitgehend mit den Triple-Net-Werten der Mitbewerber überein.

Einer der Bereiche, in denen die Mietverträge von WPC in den letzten Quartalen wirklich glänzten, ist, dass sie über starke Rolltreppen verfügen, von denen mehr als die Hälfte an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist.

WPC

Angesichts der zuletzt hohen Inflation hat sich die organische Wachstumsrate erhöht.

WPC

Das stetige Umsatzwachstum hat ein stetiges Dividendenwachstum ermöglicht, was WPC zu einer recht beliebten Aktie macht.

S&P Global Market Intelligence

Die Beliebtheit von WPC hat zeitweise dazu geführt, dass es etwas überbewertet gehandelt wird. Seit den Zinserhöhungen der Fed sind jedoch die auf Dividenden ausgerichteten Investitionen im Allgemeinen zurückgegangen, was dazu geführt hat, dass WPC wieder in eine attraktive Preisspanne gefallen ist.

Der Triple-Net-Sektor verfügt aufgrund des vertraglichen Charakters der Einnahmen über gut sichtbare Cashflows. Meiner Meinung nach wird dadurch die Bewertung als Faktor noch wichtiger, da bei der mathematischen Schätzung des beizulegenden Zeitwerts weniger Spielraum für Fehler besteht. Insgesamt wird der Sektor derzeit etwas günstig gehandelt, mit einem durchschnittlichen AFFO-Preis bis 2023 von 12,9X.

2. Marktkapital

WPC wird mit dem 13,4-fachen AFFO leicht über dem Branchendurchschnitt gehandelt, und ich glaube, dass ein solcher Aufschlag gerechtfertigt ist, da das Unternehmen größer ist, über bessere Fahrtreppen verfügt und meiner Meinung nach in den nächsten Jahren über dem Branchenwachstum liegen wird. Es könnte auch eine kleine Prämie für seine unterdurchschnittliche Verschuldung erhalten.

Innerhalb von Triple Net gibt es einige verschiedene Kategorien:

Im Einzelhandel gefällt mir Spirit Realty (SRC), da sich seine Immobilien kaum von denen anderer Einzelhandelsobjekte unterscheiden, die Bewertung jedoch viel günstiger ist.

Diversifiziert mag ich WPC und Broadstone Net Lease (BNL) und besitze beide. BNL ist hinsichtlich der Bewertung recht attraktiv, während WPC das Wachstum bringt.

VICI (VICI) bleibt meiner Meinung nach das beste Casino-Spiel, wird aber selbst nach seinem starken Gewinnbericht nahezu zum fairen Wert gehandelt.

In diesem Abschnitt möchte ich diskutieren, was der Markt als riskant ansieht und was ich als riskant betrachte.

Das 17-prozentige Engagement in Büroimmobilien dürfte zumindest teilweise für die nun günstigere Bewertung von WPC verantwortlich sein. Jede Erwähnung eines Amtes scheint den Markt derzeit zu verängstigen.

WPC

Obwohl ich ein Büro-Bär bin, gibt es zwei mildernde Faktoren, die mir deutlich weniger Sorgen über die Bürobelastung von WPC machen:

Stattdessen mache ich mir mehr Sorgen um die 84 Selfstorage-Objekte von WPC. Die Mietpreise im Self-Storage-Bereich liegen über einem nachhaltigen Niveau und ein hohes Wachstum des Neuangebots dürfte sowohl die Mietpreise als auch die Auslastung senken. Bei etwa 5 % der jährlichen Grundmiete wird es das Unternehmen nicht zerstören, aber eine Schwäche hier könnte das Wachstum des AFFO/Aktie verlangsamen.

Insgesamt ist WPC ein solides Unternehmen und wird zu einer angemessenen Bewertung gehandelt. Ich denke, dass es den Markt auf lange Sicht leicht übertreffen wird.

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